Business Bay'de Ofis Yatırımı: Neden Mantıklı ve Matematiksel Hesabı
Dubai, özellikle Business Bay bölgesi, ofis yatırımları için yeniden ilgi çekiyor. Ofis almanın cazibesini hissettirirken, önemli olan duygudan çok rakamlarla konuşmak. Aşağıda 1.000 sqft'lik bir ofis örneği üzerinden net bir hesaplama yapıyor, maliyetleri, gelirleri ve beklenen kira getirisini gösteriyorum.
Neden Business Bay ve ofis yatırımı?
Business Bay, Dubai'nin merkezi lokasyonlarından biri. Bölgede prestijli binalar ve kurumsal kiracılar bulunuyor. Ofis yatırımı, doğru lokasyon ve doğru proje seçimiyle istikrarlı kira gelirleri ve piyasa ortalamasının üzerinde getiriler sağlayabilir.
Karşılaştırma için kira seviyeleri (ortalama değerler)
- Bay Square — Square Fit: ortalama ~400–450 AED/sqft; örnek hesapta 350 AED baz alınabilir.
- Vision Tower — ortalama ~500–550 AED/sqft; örnekte 450 AED baz alındı.
- Opus — lüks segmentte, ortalama ~600–800 AED/sqft; örnekte 550 AED baz alındı.
- House of Tenet — butik ve sanat odaklı projeler için makul kira: 450 AED/sqft örneği.
Örnek yatırım hesabı: 1.000 sqft ofis
Aşağıdaki hesap, 1.000 sqft büyüklüğünde bir ofis için örnek niteliğindedir ve mevcut pazar varsayımlarına göre düzenlenmiştir.
Maliyetler
- Satin alma fiyatı: 1.000 sqft × 4.200 AED/sqft = 4.200.000 AED
- KDV ve ek vergiler: ~210.000 AED
- Tapu / transfer masrafı: ~160.000 AED
- Toplam maliyet: 4.570.000 AED
Yıllık gelir & giderler
- Yıllık kira geliri: 1.000 sqft × 450 AED/sqft = 450.000 AED
- Servis/aidat: ~20.000 AED yıllık
- Net yıllık gelir (basit hesap): 450.000 - 20.000 = 430.000 AED
Hesaplama sırasında bazı ekstra gelir veya gider başlıkları küçük farklılıklar yaratabilir. Örneğin ek 30.000 AED'lik başka gelir unsuru ya da düzeltilmiş gider varsayımı eklendiğinde net gelir ≈440.000 AED civarına çıkabilir. Bu durumda getiri şu şekilde hesaplanır:
Kira getirisi (net)
Net yıllık gelir / Toplam maliyet = getiri
- 410.000 / 4.570.000 ≈ %9.0
- 440.000 / 4.570.000 ≈ %9.6
Bu oranlar, Dubai ofis piyasasının ortalaması olan %7–8 aralığının üzerinde bir getiri sunuyor. Yani doğru projede ofis almak, cazip kira dönüşleri sağlayabilir.
House of Tenet — Neden ilgi çekici?
House of Tenet gibi butik projeler farklı bir teklif sunuyor:
- Sanat galerisi gibi özel alanlar ile kültürel çekim.
- Boutique mimari ve prestijli konum sayesinde hedef kiracı profili genellikle daha yüksek kalitede.
- Projenin kapora toplamaya başlaması, erken yatırım fırsatı ve ödeme planı avantajı sunabilir.
Riskler ve dikkat edilmesi gerekenler
- Piyasa dalgalanmaları ve ofis talebindeki değişimler kira seviyelerini etkileyebilir.
- Boş kalma süresi, bakım maliyetleri ve yönetim giderleri getiriye olumsuz yansıyabilir.
- Satın alma maliyetlerine eklenen vergiler ve transfer ücretlerini baştan netleştirmek gerekir.
- Kiralama sözleşmesi koşulları ve potansiyel uzun dönemli kiracı garantileri önemlidir.
Sonuç
Business Bay ve benzeri lokasyonlarda, doğru proje seçildiğinde ofis yatırımları matematiksel olarak mantıklı görünmektedir. 1.000 sqft örneğinde hesaplanan net getiri yaklaşık %9 civarı olup bu, Dubai pazar ortalamasının üstündedir. House of Tenet gibi butik, sanat odaklı projeler ise hem prestij hem de potansiyel kira getirisi açısından cazip olabilir.
Detaylı proje bilgisi, ödeme planı ya da yatırım analizine özel hesaplama isterseniz iletişim kurabilirsiniz.
