Cumhuriyet Tarihinin En Büyük Sosyal Konut Projesinin Detayları

 

Ben Şerif Nadi Varlı. Son açıklamalarla gündeme gelen ve Cumhuriyet tarihinin en büyük sosyal konut hamlesi olarak duyurulan 500.000 konutluk projeyi, beklentileri ve olası etkilerini kendi gözlem ve deneyimlerimle değerlendirmek istiyorum. Proje hem satın alma hem de ilk kez yoğun şekilde kira odaklı bir sosyal konut seçeneği sunma vaadiyle dikkat çekiyor — bu, özellikle büyük şehirlerde yaşayan dar gelirli aileler için önemli bir adım olabilir.

Projenin ölçeği ve TOKİ'nin geçmiş üretimi

TOKİ tarihine baktığımızda şimdiye kadar 1.740.000 sosyal konutun tamamlandığını ve şu anda 280.000 konutun inşaatının devam ettiğini görüyoruz. Buna eklenen 500.000 konutluk yeni paket, genel konut açığına ciddi bir nefes aldırma potansiyeli taşıyor. Yapı güvenliği ve deprem dayanıklılığı konusundaki güven, TOKİ üretimlerinin toplum nezdindeki kabulünü artıran önemli faktörlerden biri.

Satın alma mı, kira mı? Projeye getirilen yenilik

Projede en dikkat çekici yeniliklerden biri kira odaklı sosyal konut seçeneğinin sunulacak olması — bu Türkiye için bir ilk sayılabilir. Büyük şehirlerde kira ve konut fiyatlarının erişilebilirliğini artırmak adına iki alternatif öne çıkıyor:

• Satış seçeneği: %10 peşinatla ve 240 aya kadar vade ile, "aylık kira öder gibi" uzun vadeli ödeme planı.
• Kira seçeneği: Özellikle büyükşehirler için kira odaklı modellerin geliştirilmesi bekleniyor.

Genellikle 2+1 ve 3+1 tipindeki dairelerin üretileceği, Türkiye aile yapısına daha uygun bu tiplerin tercih edileceği belirtiliyor.

Öncelik ve başvuru şartları

Projede öncelik tanınacak gruplar ve temel şartlar şu şekilde özetlenebilir:

• Şehit yakınları ve gaziler,
• Gençler,
• Üç ve üzeri çocuklu aileler,
• Deprem bölgelerinde hâlâ konut tahsisi yapılmamış aileler.

Başvuru şartları arasında öne çıkanlar:

• Adayın başvuru yapacağı il ve bölgede son bir yıldır ikamet etmiş olması,
• Eş veya çocukların adına TOKİ konutu bulunmaması,
• Aile bireylerinden hiç kimsenin daha önce TOKİ konutu edinmemiş olması.

İstanbul özelinde beklentiler ve zorluklar

İstanbul örneği, bu tür bir proje için sorunların ve ihtiyaçların en yoğun hissedildiği yerlerin başında geliyor. 2000 yılında 10 milyon olan İstanbul nüfusu bugün yaklaşık 16 milyona ulaştı — yani %60 civarında bir artış yaşandı. Bu büyümeye karşı konut üretimi aynı hızda gelişmedi; son üç yılda enflasyon kaynaklı kira artışları da eklenince erişilebilir konut sorunu derinleşti.

Güncel örnek vermek gerekirse, asgari veya belli meslek gruplarındaki maaşlarla karşılaştırıldığında kira seviyeleri yüksek. Örnek olarak bir askeri personelin maaşı 22.000 TL civarıyken İstanbul'da 1+1 kiraların genelde 25.000-30.000 TL bandının altında bulunamaması, özellikle öğrenciler ve düşük gelirli aileler için ciddi bir sorun yaratıyor. Üniversitelerin yoğunluğu ve öğrenci göçü de talebi artırıyor; Türkiye üniversitelerinin yaklaşık üçte birinin İstanbul'da olması öğrenci konut ihtiyacını katmanlı hale getiriyor.

Nerelerde inşa edilmeli? Lokasyon önerileri

İstanbul'da yoğunluğun sürdüğü ilçelerde yeni projeler yerel altyapıyı zorlayabilir. Bu yüzden uygun lokasyon kriterleri şöyle olmalı:

• Henüz yoğunlaşmamış, gelişime açık boş araziler,
• Toplu taşıma bağlantılarının kolay sağlanabildiği bölgeler,
• Gelişmekte olan yeni yerleşim alanları (örneğin Başakşehir, Arnavutköy; Anadolu yakasında Beykoz, Riva gibi genişleme potansiyeli olan bölgeler).

Esenyurt, Beylikdüzü, Avcılar, Küçükçekmece gibi bölgeler artık yoğunluğunu tamamlamış durumda; bundan dolayı yoğunluğun bu tür yeni gelişme alanlarına kaydırılması daha sürdürülebilir olacaktır.

Kira seviyesi nasıl belirlenecek ve piyasa etkisi

Kira odaklı sosyal konutların piyasa kiralarını dengelemesi bekleniyor. Benim öngörüm, belirlenen kira seviyesinin çevredeki piyasa kiralarından %20–30 daha düşük başlangıçla uygulanabileceği yönünde. Bu, özellikle kira artışlarının hızlı olduğu mahallelerde bir nefes alma sağlayabilir.

Bununla birlikte piyasa davranışları karmaşık: birçok ev sahibi kira-verme konusunda isteksiz; evlerini kiraya vermemeyi tercih edenler mevcut. Bu durumun temelinde kiracı-sahip ilişkisinde yaşanan sorunlar ve hukuki belirsizlikler var. Dolayısıyla sosyal konutlar yalnızca arz cephesinde bir rahatlama sağlar; piyasa alışkanlıklarını değiştirmek farklı politikalar ve güven artırıcı tedbirler de gerektirir.

Piyasaya ve yatırımcılara yansıması

500.000 adet büyük bir sayı; ancak Türkiye geneli için planlandığı için etkisi bölgesel olarak değişecektir. Duyuru etkisiyle birlikte bekleyişe giren yatırımcı kitlesi, ilanın netleşmesini bekleyebilir; bu da kısa vadede gayrimenkul piyasasında durgunluğa neden olabilir. Ayrıca inşa süreci ve yerleşimlerin gerçekleşmesi birkaç yılı bulacağı için kira ve konut fiyatlarına olan etkisi de kademeli olacaktır.

Zamanlama: Gerçekçi bir beklenti

Projenin duyurulması önemli, ancak uygulanabilir etkilerin görülmesi zaman alacak. Tahminim şu:

1. Projenin detaylarının ilan edilmesi ve başvuru sürecinin başlaması,
2. İnşaatların başlaması ve tamamlanması yaklaşık 3–4 yıl sürebilir,
3. Bu yüzden net ve geniş kapsamlı piyasa etkileri için en iyi ihtimalle birkaç yıl beklemek gerekecek.

Sonuç ve beklentiler

“500.000 sosyal konut hem arzı artıracak hem de kira odaklı seçeneklerle büyük şehirlerde nefes aldırabilir.”

Bu proje Türkiye için büyük bir fırsat. Özellikle deprem güvenliği, uzun vadeli ödeme seçenekleri ve kira alternatifleriyle dar gelirli ailelere ciddi katkı sağlayabilir. Ancak uygulanacak lokasyonlar, kira belirleme mekanizmaları ve hukuki/uygulama süreçleri doğru kurgulanmazsa beklenen rahatlama sınırlı kalabilir. Benim beklentim; doğru planlama ve önceliklendirme ile İstanbul ve diğer büyük şehirlerde uzun vadede daha dengeli bir konut piyasası hedeflenebileceği yönünde.

Güncellemeler oldukça takip etmeye devam edeceğim. Bu süreçte merak ettiğiniz sorular varsa yorum bırakın; deneyimlerimi ve gözlemlerimi paylaşmaya devam edeceğim.