Bu yazı, CNBC-e’de yayımlanan “Kentler Dönüşüyor” programında Vartur CEO’su Şerif Nadi Varlı ile gerçekleştirdiğim söyleşinin ana başlıklarını ve değerlendirmelerimi içeriyor. Gayrimenkul piyasasındaki rayiç artışlardan konut kredilerine, yabancı yatırımcı tercihlerinden Dubai ve Miami örneklerine kadar pek çok konuyu ele aldık. Aşağıda sohbetimizin öne çıkan tespitlerini ve yatırımcılar için pratik çıkarımları bulabilirsiniz.
Rayiç bedellerdeki keskin artışın arkasında ne var?
Son dönemde gündeme gelen “rayiç bedellerde 10 kata varan artış” haberleri ilk bakışta çarpıcı. Ancak bu artışın büyük kısmı vergi hesaplamalarındaki formülden ve arsa payı değerlemesinden kaynaklanıyor. Gayrimenkulün piyasa değeri; arsa payı + inşaat maliyeti üzerinden hesaplanır. Daha önce piyasa değeri olduğundan düşük gösterilen kayıtların düzeltilmesi, nominal olarak büyük artışlara yol açtı.
Önemli kıyaslama: Türkiye’de örnek olarak 10 milyon TL değerinde bir mülk için yıllık emlak vergisinin binler seviyesinde kaldığı (yaklaşık 10.000 TL) söyleniyor. Buna karşılık ABD’de emlak vergileri %1–%3 aralığında olabilir; %2 üzerinden hesaplandığında aynı mülk için vergi çok daha yüksek (ör. 200.000 TL civarı). Bu tablo, Türkiye’de emlak vergilerinin hâlâ birçok ülkeye göre düşük kaldığını gösteriyor.
Vergi politikası: Daha adil bir denge mümkün mü?
Şeref Bey’in vurguladığı nokta şu: Vergiler daha çok tüketim üzerinden alınıyor (telefon, akaryakıt, araç vb.). Oysa gayrimenkul vergilerinin zengin mülk sahiplerine göre kademelendirilmesi, günlük tüketim vergilerinin azaltılması yoluyla halkın alım gücünü artırabilir. Lüks vergi çalışmaları konuşulsa da henüz hayata geçirilmedi.
Kira düzenlemeleri, boş konut ve kiralık arzı sorunu
Son yıllarda uygulanan yıllık %25 kira artış sınırı, enflasyon ortamında kiraların piyasa seviyesine gelmesini engelledi. Sonuç: eski kiracılar düşük bedellerle oturmaya devam ederken, piyasadaki yeni kiralar piyasa değerine fırladı. Bu durum iki ana soruna yol açtı:
- Ev sahiplerinin kiraya verme motivasyonunun düşmesi; İstanbul’da bilinçli olarak boş tutulan yaklaşık 600.000 konut olduğu yönünde değerlendirmeler var.
- Kiracılık-sahiplik dengesinin bozulması ve kiralık stokunun azalması sonucu kira tabanının yükselmesi.
Örnek olarak 2022’de 10.000 TL olan bir kira, sınırlamalar nedeniyle birkaç yıl kademeli artışlarla çok düşük seviyede kalırken yeni kiralar 75.000 TL gibi piyasa değerlerine ulaşabiliyor. Bu uyumsuzluk ev sahiplerini piyasadan uzaklaştırıyor ve yatırımcıları alternatif ülkelere yönlendiriyor.
Yabancı yatırımcı neden Türkiye dışında yatırım yapıyor?
Yabancı yatırımcıları kaçıran başlıca sebepler:
- Bürokratik engeller: Türkiye’de bazen elektrik/abone işlemleri için ikametgah (oturma izni) talep edilebiliyor; tatil amaçlı alınan mülk sahiplerinin abonelik açamaması gibi pratik zorluklar var.
- Kira getirilerinin enflasyon karşısında erimesi: Başlangıçta %7–8 olarak görülen getiriler, enflasyonla hızla düşebiliyor.
- Dil ve hizmet altyapısı: Resmi kurumlarda İngilizce destek ve yatırımcıya kolay süreç sunma eksikliği.
Özetle yatırımcı; daha az bürokrasi, döviz getirisi, güvenilir kira tahsilatı ve hızlı işlem bekliyor. Dubai, Miami gibi merkezler bu konuda başarılı oldukları için tercih ediliyorlar.
Konut kredileri ve konut sahipliği oranındaki gerileme
Türkiye’de TL bazlı kredi faizleri yüksek olunca, krediyle ev sahibi olmak pratiğe döküldüğünde kişiler için aşırı maliyetli oluyor. Konu örnek üzerinden açıklanabilir:
Bugün 100.000 USD ≈ 4.000.000 TL. 10 yıllık bir krediye TL üzerinden girildiğinde geri ödeme toplamı 14–15 milyon TL’ye, aylık taksitler ise örneğin 120.000 TL civarına çıkabiliyor. Oysa ABD veya Dubai’de benzer tutarda bir kredi için aylık ödeme 1.000–3.000 USD düzeyinde olabiliyor.
Bu yapıda:
- İnsanlar kira ödemeye devam etmeyi tercih ediyor.
- Konut sahipliği oranı %50’ye kadar geriledi; hedef %70–80 seviyeleri olmalı.
- Kısa vadede çözüm önerisi: Döviz bazlı veya daha makul maliyetli kredi enstrümanları sunmak (geçiş süreci ve sınırlı çözümler dahil).
Faiz düşüşleri piyasayı hemen canlandırır mı?
Merkez Bankası’nın faiz indirimleri sonrası ilan edilen ilan fiyatlarında yukarı yönlü hareket gözlenebiliyor; ancak bu ilanlardaki artışlar gerçek satışlara dönüşmüyor. Piyasayı gerçekten canlandıracak faiz seviyeleri, geçmiş dönemlerde gördüğümüz tek haneli, çift hanelerin altında kalıcı oranlar. Şu anki indirimler henüz satışları ciddi şekilde hızlandırmaya yetmiyor.
Miami dönüşümü: Pandeminin tetiklediği nüfus kayması
Miami’nin 2020 sonrası kazandığı dinamizm dikkat çekici. Pandemiyle birlikte "uzaktan çalışma" modelinin yaygınlaşması, New York gibi soğuk iklimli ve yüksek kira ödenen kentlerden Miami’ye göçü hızlandırdı. Şirketler ofislerini daha sıcak ve yaşanabilir bölgelere taşıdı; Brickell ve Downtown gibi bölgeler merkezî iş-derecelerine dönüştü. Sonuç: sadece tatil şehri değil, yüksek ücretli beyaz yakalı çalışanları çeken büyük bir metropol haline geldi.
Dubai: 25 yılda devasa dönüşüm
Dubai’nin son 25 yılda gösterdiği dönüşüm, birçok Avrupa kentinin yüz yıllarda yaptığı değişimi çok kısa sürede gerçekleştirdi. Boş arazi, hızlı planlama, büyük devlet destekleri ve yatırımcı dostu düzenlemeler sayesinde dev bir finansal-turizm-iş merkezi ortaya çıktı. Öne çıkan noktalar:
- Uluslararası teknoloji, finans ve kripto firmalarının merkez taşımaları.
- Yüksek gelirli göçmen nüfus; özel eğitim ve yaşam altyapısı.
- Dev projeler: Palm Jumeirah örneği (20 yılda 20–30 kat değer artışı yaşayan yatırımlar), mega havaalanı ve eğlence projeleri.
- Nüfus yapısı: Yerel halk oranı düşük, yabancılar ağırlıklı (%90 civarı) — bu da şehirde yatırımcı dostu düzenlemelerin sıkı biçimde uygulandığını gösteriyor.
Bodrum örneği: Altyapı ve vizyon eksikliği
Türkiye’den bir örnek: Bodrum. Yıllardır altyapı problemleri (yollar, su) ve yüksek maliyetler sezonu, turizmi ve hizmet kalitesini zorluyor. Dubai gibi güçlü bir altyapı ve büyük yatırımcılara benzeyen projelere yatırım yapılmadığı sürece bölgelerin cazibesi düşebiliyor. Büyük vizyon yatırımları gerektiği gibi yapılmadığında, marka değerini korumak zorlaşır.
“Şehirler, binalarla değil; vizyonlarla dönüşür.”
Yatırımcıya pratik öneriler
- Duygusal değil, rasyonel karar verin: Güzellik, aidiyet duygusu yerine yatırımın getirisini ve likiditesini değerlendirin.
- Piyasada fırsat var: Geliştiricilerin taksit, takas gibi esnek satış modelleri sunduğu dönemlerde doğru seçimi yapmak avantaj sağlayabilir.
- Yabancı yatırımcıysanız: Abonelik ve vergi süreçlerini önceden netleştirin; oturma izni şartlarını, kira gelirlerinin döviz bazında yönetimini ve yerel danışmanlık hizmetini planlayın.
- Politika önerisi: Gayrimenkul vergilendirmesinde adalet sağlanıp tüketim vergileri hafifletildiğinde halkın alım gücü artar; döviz veya makul faizli kredi enstrümanları konut sahipliğini teşvik eder.
Sonuç: Türkiye için alınacak dersler
Gayrimenkul piyasası bir ülkenin hem ekonomik hem sosyal göstergesidir. Dubai ve Miami örnekleri gösteriyor ki; yatırımcı, istikrar, hızlı ve öngörülebilir düzenlemeler, altyapı ve uluslararası iş fırsatları arıyor. Türkiye’nin güçlü yanları (coğrafi konum, turizm potansiyeli, genç nüfus) mevcut; ancak yabancı yatırımcıyı çekmek ve iç piyasayı canlandırmak için:
- Yapısal düzenlemelerle kiracı-sahip dengesini yeniden kurmak,
- Yabancı yatırımcı işlemlerini kolaylaştırmak (abonelikler, ikamet süreçleri, İngilizce destek),
- Konut finansman ürünlerini çeşitlendirmek (döviz bazlı sınırlı çözümler dahil),
- Altyapıya ve vizyon projelerine yatırım yaparak bölgesel markalar yaratmak
Program konuklarıyla yaptığımız geniş değerlendirmede vardığımız sonuç: Türkiye’de hâlâ fırsatlar var; ancak bunları değerlendirmek için hem piyasa aktörlerinin rasyonel davranması hem de politika yapıcıların yatırımcı dostu, öngörülebilir adımlar atması gerekiyor.
CNBC-e’deki bu söyleşide Şerif Nadi Varlı’nın tecrübelerinden yararlandık; gelecek haftalarda kentlerin ve piyasaların dönüşümünü yine birlikte tartışacağız.
