Miami’de Ev Sahibi Olmanın Ayrıcalıkları Miami Emlak Piyasasının Son Durumu | Vartur Miami Ebru Uyan

 

Merhaba, ben Şerif Nadi Varlı. Bu yazıda Vartur Miami’den Ebru Uyan ile yaptığımız canlı sohbetin özünü ve Miami gayrimenkul piyasasına dair pratik bilgileri sizinle paylaşıyorum. Miami’de ev sahibi olmanın maliyetleri, yeni gelişen bölgeler, kira süreçleri, bekleyen ücretler ve yatırımcıların en çok merak ettiği konuları gerçek örneklerle ve şeffaf bir hesaplamayla anlattım.

Yazının Özeti

• Miami’de yaşam maliyetleri ve örnek konut fiyatları
• Gelişen bölgeler: Güney ve Kuzey Miami farkları, Lennar ve D.R. Horton etkisi
• Yeni projeler, kampanyalar ve fırsatlar
• Örnek yatırım hesabı: 540.000$’lık bir konutun kiraya verilmesi ve net getirisi
• Kira süreçleri, kiracı seçimi ve haklar
• Riskler, tavsiyeler ve son notlar

1. Miami’de Ortalama Maliyetler — Nereden Başlamalı?

Miami bölgesi çok büyük ve farklı yaşam seçenekleri sunuyor. Şehir merkezine yakın konumlar pahalılaşırken, 35–40 dakika kadar kuzeye ya da güneye gidildiğinde üç odalı, bahçeli şehir tipi villalar ve townhouse’lar daha ulaşılabilir fiyatlarla bulunuyor.

Bazı örnekler:

• Göl kenarında, 3 odalı, yaklaşık 20 yaşında bir villa: Yaklaşık 700.000$ seviyeleri.
• Yeni proje (townhouse) giriş fiyatları: 350.000$ civarı (kampanyalar ve lokasyona göre değişiyor).
• Mülk için mortgage örneği: 350.000$ kredi alındığında aylık taksit yaklaşık 3.500$ civarında olabiliyor (kaba hesap: her 100.000$ için ~1.000$/ay varsayımıyla).

2. Bölgesel Görünüm: Güney mi, Kuzey mi?

Miami’i kabaca ikiye ayırabiliriz: Güney bölgesi hızlı gelişim ve büyük proje hareketliliğiyle öne çıkıyor; birçok büyük inşaat firması (Lennar, D.R. Horton vb.) burada ciddi arsa alımları ve yeni site projeleri yapıyor. İlk çeyrek 2025’te arsa alımlarında yüzde 55’lik artış gibi güçlü sinyaller gördük — bu da yeni projelerin hızlanacağını gösteriyor.

Kuzey veya şehrin biraz dışı ise aynı fiyata daha geniş yaşam alanı sunuyor; örneğin şehir merkezindeki 1+1 maliyetiyle, 35–40 dakika mesafede 3+1, garajlı, küçük bahçeli bir yaşam mümkün olabiliyor.

3. Yeni Projeler ve Fiyat Gelişimi — Gerçek Örnekler

Lennar’ın Westview gibi büyük sitelerinde satışlar başladıktan sonra blok blok yapılıyor ve satılıyor. İlk alıcılar 350.000$’a girdi; birkaç yıl içinde aynı konumlardaki ilan fiyatları 550.000$–670.000$ seviyelerine çıktı. Bizim de sattığımız bir mülk 540.000$’a alınıp kısa süre sonra benzer konumdaki satılık ilanı 670.000$ diye çıktı — bu, birkaç yıllık ciddi değer artışı örneğidir.

Özetle: Yeni ve büyük projeler erken dönemde cazip fiyat sunuyor; bölge doldukça fiyatlar hızla yukarı çekilebiliyor. Bu yüzden fırsat gördüğünüzde değerlendirmek mantıklı olabilir.

4. 350.000$–400.000$ Aralığında 3 Odalı Townhouse Almak Mümkün mü?

Evet — özellikle kampanya dönemlerinde ve proje başlangıçlarında 3 odalı townhouse’lar 350.000$ civarından başlıyor. Bu üniteler genellikle 120 m² ve üzeri oluyor. Aidatlar (HOA) siteye göre değişiyor; bazı projelerde 100–150$ civarı aidat varken, örnek hesaplarımızda aylık 250$ gibi rakamlar da gördük. Aidatın düşük olması birçok alıcı için tercih sebebi oluyor.

5. Satın Alınan Evin Kiraya Verilmesi ve Süreç

Kiralama süreci birkaç adım içerir ve gerçekçi beklenti önemlidir:

• Boş kalma süresi: Genelde 2–3 ay arası bir süre olabilir (ilan, onay süreçleri, kiracı bulma vb.).
• Site yönetimi onayları: Bazı siteler kiracı onayı gibi prosedürler uyguluyor; bu da kiraya başlama süresini etkileyebilir.
• Kiracı seçimi: Kredi puanı, banka hesapları, geçmiş kira kayıtları, sabıka kaydı gibi belgeler istenir. Bu nedenle riskli adaylar elenir; biz kiracı seçimini sıkı tutarak sorun yaşama olasılığını azaltıyoruz.

6. Örnek Yatırım Hesabı: 540.000$’lık Mülk

Gerçek bir örnek üzerinden kaba bir hesap yaptık. Mülk 540.000$’a satıldı ve aylık kira 4.000$ olarak kiralandı. Yıllık brüt kira geliri 48.000$ olur.

Yıllık gider ve vergiler (yaklaşık değerlerle):

• HOA (aidat): 250$/ay → 3.000$/yıl
• Diğer (ör. emlak vergisi, sigorta gibi): Yaklaşık %1,5 değerinde varsayımı → ~7.500$/yıl
• Brüt gelirden bu giderler çıkarıldığında: ~37.500$
• Depresiyasyon (örnek hesaplama için 22.5 yıl üzerinden amortisman gösterildi): 540.000$/22.5 ≈ 24.000$/yıl (vergi matrahını düşürür)
• Depresiyasyon sonrası vergiye tabi kazanç örneği: ~13.500$
• Gelir vergisi (örneğin %11 varsayımıyla): yaklaşık 1.485$ (vergisel durum kişiye göre değişir)

Sonuç olarak elde kalan net nakit akışı kabaca 36.000$ civarında olabilir. Bu da 540.000$ üzerinden yaklaşık %6,6 brüt/net civarında bir yıllık getiri anlamına gelir. (Not: Bu hesaplamalar örnek amaçlıdır; kesin rakamlar vergi statüsüne, amortisman yöntemine, sigorta ve bakım masraflarına göre değişir. Kesin bilgiler için muhasebecinize danışın.)

7. Kira Artışı, Yenileme ve Kiracı Hakları

Miami’de kira ilişkisinde Türkiye’den farklar var:

• Sözleşmenin bitiminde ev sahibinin kirayı artırma veya evi kendisi kullanma hakkı bulunuyor. Kiracı sözleşmeyi uzatmak isterse bu açıkça kararlaştırılmalı.
• Kiracı bakım talepleri konusunda haklıdır; beyaz eşya gibi teslim edilen eşyaların arızasında ev sahibi tamir etmekle yükümlüdür.
• Tahliye süreçleri daha düzenli işliyor; tahliye işlemi başlatıldığında sürecin tamamlanıp kişinin çıkarılması genelde 45 gün civarında gerçekleşebiliyor.

8. Kiracı Ödemezse Ne Olur? Risk Yönetimi

Bizim pratikte karşılaştığımız sorunların çoğunu sıkı kiracı seçimiyle engelliyoruz. Yapılan kontroller şunları içerir:

• Kredi skoru ve banka hesap dökümleri
• Geçmiş kira ödeme kayıtları ve varsa tahliye davaları
• Sabıka kaydı

Bu belgeler sayesinde risk önemli ölçüde azalıyor. Yine de kiracı ödemezse yasal süreç başlatılır; ancak güçlü kira gelir beklentisi ve sıkı yönetimle bu tür olasılıkların çok nadir olduğunu görüyoruz.

9. Faizler, Zamanlama ve Tavsiyeler

Mevcut trendler faiz oranlarında düşüşe işaret ediyor; bu da mortgage kullanarak alım için uygun bir dönem oluşturuyor. Eğer dövize, yurtdışı transferlerine veya politik kısıtlamalara karşı riskleriniz yoksa ve bütçeniz uygunsa değerlendirme zamanı olabilir. Yine de birkaç önemli uyarı:

• Vergi ve amortisman hesapları kişiye göre değişir — muhasebeciyle görüşün.
• Siyaset veya para akışlarına yönelik düzenlemeler öngörülemez; imkan varsa hızlı davranmak fayda sağlayabilir.
• Yeni projelerde erken alıcı olmak avantaj sağlayabilir ama projenin doluluk ve teslim süreçlerini takip edin.

10. Sonuç

Miami, hem yaşam kalitesi hem de yatırım açısından çekici fırsatlar sunuyor. Yeni projeler, büyük inşaat firmalarının arsa alımları ve yükselen talep fiyatları yukarıya itiyor. Örnek hesapta gördüğümüz gibi, doğru lokasyon ve doğru yönetimle yıllık %6’ya yakın net nakit getirisi elde edilebilir; yıllık değer artışı beklentileri ile birlikte toplam getiri daha da yüksek olabilir.

Eğer Miami’de yatırım yapmayı düşünüyorsanız, bütçenizi, mortgage imkanlarınızı, vergi durumunuzu ve yönetim desteğinizi netleştirip adım atmanızı öneririm. Sorularınız veya değerlendirme talepleriniz için bana ulaşabilirsiniz. İletişim: serifvarli@gmail.com

İletişim ve Destek

Bu içeriği Vartur Miami’den Ebru Uyan ile gerçekleştirdiğimiz canlı yayın sohbetinin özetini ve kendi tecrübelerimi harmanlayarak hazırladım. Daha detaylı bilgi ya da bölge bazlı danışmanlık isterseniz e-posta ile ulaşabilirsiniz.

Not: Buradaki rakamlar ve hesaplamalar örnek amaçlıdır. Vergi, amortisman ve diğer yasal konularda kesin bilgi için lütfen yetkili muhasebeci veya danışmanlarla görüşün.